Ein Haus planen – Die ersten Schritte zum Traumhaus im Detail

Der Bau des eigenen Hauses ist die Erfüllung eines grossen Traumes, erfordert aber eine intensive und strukturierte Vorarbeit. Wer die Planungsphase gewissenhaft durchläuft, legt den Grundstein für einen reibungslosen Ablauf und vermeidet teure Fehlentscheidungen auf der Baustelle. Die ersten sechs Schritte sind dabei die wichtigsten Weichensteller.

1. Bedarfsanalyse und Wunschkatalog: Die Vision konkretisieren

Beginnen Sie mit einer tiefgreifenden Bedarfsanalyse. Es geht nicht nur darum, wie das Haus aussehen soll, sondern vor allem, wie es sich anfühlen muss und welche Funktionen es über Jahrzehnte erfüllen soll. Erstellen Sie ein Pflichtenheft, das präzise festlegt, was das Haus leisten muss:

• Raumprogramm: Wie viele Zimmer werden benötigt? Wie gross sollen die Gemeinschaftsbereiche sein? Sind spezielle Räume wie ein grosses Homeoffice, eine Speisekammer, ein Gästezimmer mit eigenem Bad oder ein Hobbykeller erforderlich?
• Lebenszyklus: Denken Sie in die Zukunft. Ist das Haus für eine junge Familie geplant, die wachsen wird, oder für ein Paar im fortgeschrittenen Alter, das Barrierefreiheit benötigt? Die Anpassungsfähigkeit des Grundrisses ist entscheidend.
• Wohnkonzept: Bevorzugen Sie offene Grundrisse für Kommunikation und Licht, oder abgeschlossene Räume für Ruhe und Privatsphäre? Wie wichtig ist die direkte Anbindung von Küche oder Wohnzimmer an den Garten?
• Technik und Ökologie: Welche Heizungsart soll verwendet werden (Wärmepumpe, Pellets)? Ist eine Photovoltaikanlage geplant? Wie wichtig ist eine zentrale Wohnraumlüftung? Diese Entscheidungen wirken sich massiv auf die anfänglichen Kosten und die laufenden Betriebskosten aus.

Teilen Sie Ihre Wünsche in die Kategorien „Muss“, „Soll“ und „Kann“ ein. Bei späteren Budgetverhandlungen oder der Planung werden Sie so schnell sehen, wo Einsparungen möglich sind, ohne die Kernbedürfnisse zu verletzen.

2. Die finanzielle Basis: Realistische Budgetplanung

Die Kostenkontrolle ist der kritischste Faktor beim Hausbau. Viele Bauherren unterschätzen die Gesamtkosten, weshalb ein detaillierter Finanzplan unverzichtbar ist.

• Kostenblöcke definieren: Die Kalkulation muss viel mehr als nur das reine Gebäude umfassen. Teilen Sie das Budget in diese Blöcke:
  • Grundstückskosten: Kaufpreis, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  • Erschliessungs- und Nebenkosten: Gebühren für den Anschluss an Kanal, Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation. Rechnen Sie hier auch die Kosten für Zufahrten, Gehwege und Aussenanlagen mit ein.
  • Baukosten (Haus): Die reinen Kosten für das Bauunternehmen (Schlüsselfertig oder Ausbauhaus).
  • Planungs- und Genehmigungskosten: Honorare für Architekten, Statiker, Bodengutachten und Behördengebühren.
• Der Notgroschen: Ein Puffer von mindestens 15 Prozent der Baukosten muss für Unvorhergesehenes (z.B. schwieriger Baugrund, Preissteigerungen bei Material, zusätzliche Wünsche während der Bauphase) einkalkuliert werden. Werden diese Reserven nicht benötigt, ist das ein freudiges Plus.
• Finanzierungsgespräche: Sichern Sie sich eine Finanzierungszusage der Bank, bevor Sie einen Kaufvertrag für das Grundstück unterzeichnen. Dies schützt Sie vor bösen Überraschungen und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Klären Sie alle Details zu Laufzeiten, Zinssätzen und möglichen Förderungen.

3. Grundstückssuche und Baugrundprüfung

 Das Grundstück ist der limitierende Faktor. Seine Eigenschaften bestimmen die Machbarkeit, den Stil und letztlich die Kosten des Hauses.

• Lagefaktoren: Beurteilen Sie die Mikrolage: Wie ist die Sonneneinstrahlung? Welche Himmelsrichtung hat das Grundstück? Wie ist die Anbindung an die Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Supermärkte)?
• Topographie: Ist das Gelände eben oder abschüssig? Ein Hanggrundstück ist oft malerisch, kann aber erhebliche Mehrkosten für die Fundamentierung und Stützmauern verursachen.
• Bodengutachten: Ein geologisches Gutachten ist ein Muss und sollte bereits vor dem Kauf beauftragt werden. Es gibt Aufschluss über die Tragfähigkeit des Baugrunds und mögliche Altlasten. Schlechter Boden (z.B. Torf oder hoher Grundwasserspiegel) kann die Fundamentkosten in die Höhe treiben.

4. Rechtliche und baurechtliche Klarheit schaffen

 Jede Gemeinde hat eigene Regeln für die Bebauung. Ohne die Klärung dieser Vorschriften riskieren Sie, dass Ihr Traumhaus nicht gebaut werden darf.

• Bebauungsplan (B-Plan): Dieser Plan, einzusehen beim Bauamt, ist die „Bauanleitung“ für Ihr Grundstück. Er legt die Art und das Mass der baulichen Nutzung fest, beispielsweise:
  • Grundflächenzahl (GRZ): Wie viel Prozent der Fläche darf überbaut werden?
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Wie gross darf die gesamte Geschossfläche des Hauses sein?
  • Dachform und -neigung: Sind nur Satteldächer erlaubt, oder auch Flachdächer?
  • First- und Traufhöhe: Wie hoch darf das Gebäude maximal werden?
  • Abstandsflächen: Wie weit muss das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt stehen?
• Gespräch mit der Baubehörde: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit dem zuständigen Amt. Klären Sie alle Unklarheiten und stellen Sie sicher, dass Ihre Vision mit den kommunalen Vorgaben vereinbar ist.

5. Den richtigen Planer auswählen

 Der Architekt oder Bauplaner ist Ihr wichtigster Vertrauenspartner. Er übersetzt die Vision in technische Realität und achtet darauf, dass das Budget eingehalten wird.

• Spezialisierung: Wählen Sie einen Planer, der Erfahrung mit dem gewünschten Haustyp (z.B. Energieeffizienzhaus, Holzbau) und den regionalen Gegebenheiten hat.
• Klar definierter Leistungsumfang: Halten Sie im Vertrag genau fest, welche Phasen der Architekt übernimmt: Vorentwurf, Entwurfsplanung, Einreichplanung (für die Baugenehmigung), Ausführungsplanung (detaillierte Baupläne) und schliesslich die Bauleitung (Überwachung der Ausführung). Eine umfassende Bauleitung ist essenziell für die Qualitätskontrolle.
• Chemie und Kommunikation: Die Zusammenarbeit dauert oft Jahre. Die persönliche Chemie muss stimmen, und die Kommunikation muss offen und ehrlich sein, besonders wenn es um Kostenüberschreitungen geht.

6. Vom Vorentwurf zur Baugenehmigung

 Die letzten Schritte der Vorbereitung münden in den offiziellen Antrag an die Behörden.

• Vorentwurf und Kostenrahmen: Der Planer erstellt den ersten Entwurf. Vergleichen Sie diesen Entwurf sofort mit Ihrem Budget. Es ist in dieser Phase deutlich einfacher und günstiger, Anpassungen vorzunehmen, als später in der Detailplanung.
• Einreichplanung: Nach Freigabe des Entwurfs erstellt der Planer die vollständigen, massstabsgetreuen Pläne und alle notwendigen Unterlagen (Baubeschreibung, Lageplan, Berechnungen) für den Bauantrag.
• Der Bauantrag: Die Unterlagen werden bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Erst mit dem Erhalt der rechtskräftigen Baugenehmigung ist der Weg frei. Planen Sie für dieses Genehmigungsverfahren ausreichend Zeit ein- es kann je nach Behörde mehrere Wochen bis Monate dauern.

Wer diese sechs umfassenden Schritte mit Geduld und Präzision abarbeitet, schafft ein stabiles Fundament und kann dem eigentlichen Baubeginn mit deutlich mehr Sicherheit und Vorfreude entgegenblicken.

Quellen:

Hausbaumagazin.at
Arbeiterkammer.at
Lagerhaus.at